我們認為地產(chǎn)股將出現(xiàn)一波由政策推動估值修復(fù)的行情,短期來看,下次降息的時間節(jié)點目前市場分歧仍較大,除此我們無法發(fā)現(xiàn)其他的短期催化劑,因此,預(yù)計此次地產(chǎn)行情高度可觀而時間有限,建議積極參與。標(biāo)的推薦,既然是估值推動,所以地產(chǎn)股都會有不等程度的上漲,但考慮到過去半年高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)價值股表現(xiàn)相對題材股滯后,而降息政策主要對價值股利好明顯,因此建議一是龍頭萬科,二是高負債受益明顯而項目集中于一二線的泰禾集團、首開股份,三是代理公司世聯(lián)行。
降息周期再次開啟。11 月21 日晚間,中國人民銀行決定,自2014 年11 月22 日起,下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中,金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4 個百分點至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25 個百分點至2.75%。
政策超預(yù)期,直追08 年。往前追溯,過去半年地產(chǎn)政策利好不斷釋放,一是除一線城市外限購令已解除;二是9 月底央行發(fā)布通知調(diào)整房貸政策,還清房貸算首套;三是降息,雖然并非直接針對地產(chǎn)?？陀^評價,當(dāng)前政策已直追08 年。
有助開發(fā)商財務(wù)費用降低和購房者月供減少,但實際效果仍需觀察。對地產(chǎn)行業(yè)來說,理論上來說可以產(chǎn)生兩個直接影響,即開發(fā)商財務(wù)費用降低和購房者月供減少,從而刺激樓市的需求和去化。事實上,一線城市房價目前已有見底回升趨勢,統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)亦顯示全國樓市觸底跡象,樓市全面回落的風(fēng)險已大為緩解。往前看,樓市繼續(xù)回暖應(yīng)是大概率事件,但考慮到當(dāng)前的宏觀環(huán)境和金融條件,預(yù)計一線以下的城市表現(xiàn)將繼續(xù)分化,類似09 年、12 年全國普漲的態(tài)勢將很難。但從實際角度,考慮到開發(fā)貸和按揭貸的需求是剛性的而利率是彈性的,因此,銀行未來是否會上浮開發(fā)貸利率或按揭貸折扣(如上浮到基準(zhǔn)),仍需觀察。
非常有助于點燃市場投資情緒。當(dāng)然,對于資金密集而負債率又高的地產(chǎn)股來說,我們認為降息仍非常有助于點燃市場投資情緒。一是估值,以萬科為例,14 年P(guān)E 不到6 倍,15 年不到5 倍,仍然處于歷史底部;二是業(yè)績,考慮到14 年基數(shù)不高,15 年同比較高增長的概率很大;三是龍頭地產(chǎn)股8 月之后開始滯漲,近期藍籌股修復(fù)行情亦未有參與和表現(xiàn)。
