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房地產行業(yè)動態(tài)點評:央行意外降息,將利好房地股走勢

   事件: 央行在21日晚間宣布,自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

 
   點評:央行此次降息,是繼2012年7月份以來的首次降息,為市場帶來驚喜。同時,此次降息是采取非對稱方式下調貸款和存款基準利率,貸款基準利率的下調幅度大于存款基準利率;存款利率浮動區(qū)間上限由基準利率的1.1倍擴大至1.2倍;對存貸款基準利率的期限檔次也進行了簡化和合并。這表明,利率市場化進一步推進,同時未來繼續(xù)的量寬操作可能出現(xiàn)。
   對于房地產行業(yè),無論從開發(fā)商還是購房者來說,都將帶來實質性優(yōu)惠,將直接提升行業(yè)基本面及行業(yè)景氣度,相信降息的利好因素將在股市上有所表現(xiàn),從而刺激房地產板塊行情走勢。我們對未來幾個月的地產股行情相對看好,建議投資者積極關注。
   首先,房地產行業(yè)為資金密集型行業(yè),開發(fā)商除了自籌資金外,大部分開發(fā)資金來源于銀行貸款及其他金融機構的貸款。央行下調利率,將直接降低開發(fā)商的利息支出,減少開發(fā)成本;再加上其他政策或指導性操作,將更大地緩解房企融資問題。
   另外,對于購房者來說,降息相當于直接降低購房成本(房價打折),疊加之前的政策優(yōu)惠,更多的購房需求將被釋放,樓市銷售可望提升。例如,本次降息,商業(yè)房貸客戶五年以上貸款基準利率調整為6.15%,較此前的利率下降0.4個百分點;住房公積金客戶五年期以上個人住房公積金貸款基準利率則由此前的4.5%降至4.25%。按照商業(yè)房貸100萬元(基準利率)按20年等額本息還款計算,降息前月供為7485.2元。此次降息后,月供將降至7251.12元,每月減負234.08元,全年可減負2808.96元。而對于公積金貸款60萬元,分20年期還清,同樣是等額本息還款,月供能減少80.49元。
   事實上,政府救市意向早已相當明顯。前期的房企再融資開閘;14年下半年以來陸續(xù)的地方解除限購政策得到默許;“930政策”中,央行同意購房者還清房貸后再購房,貸款能按照首套房優(yōu)惠執(zhí)行;部分地方的公積金新政、購房補貼或稅率優(yōu)惠等。此次宣布降息,將進一步刺激需求的釋放,提升行業(yè)景氣度。
 
   投資建議:房地產板塊當前估值水平仍維持在歷史上的底部區(qū)間,相信降息利好將對地產股股價有所刺激。疊加滬港通的開閘,低估值藍籌再次受到市場關注。我們看好未來幾個月房地產板塊的行情走勢,投資者可積極關注。