3月底全國各地“國五條”細則紛紛出臺了，最受關注的當然是北上廣深四大一線城市。有意思的是，北上廣深的細則出臺時間大致與其嚴厲程度掛鉤。北京最早出，全國最嚴；上海跟著出，有一點嚴；深圳和廣州最后出，相對較松。

    當然，真正全國第一個出臺的還是廣東省細則，廣深的細則是有廣東版指導的。在這個意義上廣東“先行一步”是否對全國各地的“國五條”細則產生了影響，則難以斷定。不過有一點可以肯定，市場上對各地細則出臺的反應是“松了一口氣”，并在周一股市上得到體現，房產股不僅跑贏大盤，而且還是漲幅領先的板塊。

    具體來看，對照“國五條”，北上廣深四大一線城市的調控力度立馬可見。首先，就房價調控目標來看，北京要求新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。這是目前唯一一個有降價要求的城市，應該說與這一輪調控目標中的“回歸合理價位”有所聯系，這也算是帶了一個頭。上海、廣州、深圳則基本上是要求與經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力、物價水平等掛鉤，希望保持房價的穩定，符合新一輪調控中“防止房價過快增長”的要求。

    其次，就限購限貸措施來看，北京也是最為嚴厲，要求從3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房，并明確提高二套房貸首付款比例。上海則要求重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，并嚴禁發放第三套及以上購房貸款。廣州加強了“限外”，要求非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房，對首付和貸款利率則推給了人民銀行來決定。深圳只表示必要時調整第二套住房貸款的首付比例和利率，對限購表示要杜絕通過補繳社保、多重戶口等方式規避限購政策的行為。顯然四大一線城市的嚴厲程度是有很大差別的，而在近期的房價上漲幅度城市中，北京與廣州并列第一，上海、深圳緊隨其后。

    在這里，為市場所關注的廣州是否把限購擴大到從化、增城兩市的懸案也落空了，細則把這留給兩市自己決定。這之前說是要省里決定，畢竟這兩個城市已經限價，房價似乎比限購地區還控制得好一些。

    再次，就爭議最大的二手房增值部分征收20%個稅的政策來看，北京細則最為具體，要求能核實房屋原值的嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的按照核定征收方式計征個人所得稅。同時，對出售五年以上唯一住房免征個稅，這似乎是差別化保護剛需的要求。上海不僅表示對能核實房屋原值的嚴格按照轉讓所得的20%計征，同時要求繼續穩步實施個人住房房產稅改革試點，畢竟上海是一線城市中唯一開征房產稅的城市。但廣深則保持著與廣東版細則的一致，對20%個稅的征收語焉不詳，似乎是轉發“國五條”和省細則的要求，導致“細則不細”，難以操作。

    最后，就其他調控措施來看，北上廣深都表示要增加住房用地供應，并保證保障房和中小套型普遍商品房用地。而在市場監控上，四大一線城市都有一些調控的妙招，主要是利用預售管理和簽約備案等控制房價，這也是一種隱性的“限價”措施。從以往經驗來看，地方政府往往可以通過這些措施把房價給穩住，尤其是在年底最后一段時間如發現房價上漲過快，則停止高價房的預售證發放或網簽，從而達到結構性調控房價的目的。

    此外，四大一線城市都對市場預期和長效機制有所考慮，但都較為原則化，缺少細節。

    總體上，調控趨嚴是毫無疑問的，但實際效果如何卻是各說不一，有人認為房價會下行，有認為成交量會下降，也有人認為房價會穩中微升。不過，正反雙方都一致認為“國五條”及其細則都是“短期行為”，房地產還是需要調控的長效機制。因此，只要科學合理的房產稅一天不在全國推廣，房價可能還會是“短跌長漲”。

(來源:建筑工程教育網)