2012年2月1日，新股首發(IPO)預披露新政正式實施，在證監會公布的待審IPO企業名單中，中海信托赫然在列。業內人士分析，這有望開啟18年來信托業IPO“破冰”之旅。

    信托業協會數據顯示，2010年底，全行業實現利潤總額158.76億元，而截至2011年第三季度已實現利潤總額184.77億元。就信托公司整體而言，去年大部分信托公司凈利潤增長幅度高于2010年已是可以肯定的。

    從滬深兩市上市的2家信托公司業績也可見一斑。安信信托公布的2011年業績預告顯示，該公司2011年累計實現凈利潤約1.95億元，同比增長110%，其中2011年第四季度單季實現凈利潤高達0.94億元。陜國投A公告顯示，去年實現凈利潤預計1.30億元至1.72億元，業績同比增長60%至110%，每股收益在0.36元至0.48元。

    但是行業整體業績增長并沒有讓人們忽視房地產信托產品兌付的風險，它已成為業界關注的焦點。

    房地產信托面臨密集兌付

    信托業面臨房地產信托密集兌付期，但去年以來，房地產銷售低迷，開發商到期不能兌付的風險較高。 

    因房地產市場調控緊縮，房屋銷售銳減的同時，信托業也面臨著即將到來的房地產信托密集兌付期。去年以來，許多房地產開發商銷售量低迷，意味著現金回收難度較高，因此不少人擔心可能出現兌付危機。

    不得不承認，房地產信托產品一度備受信托業的青睞。據用益信托工作室統計，2010年信托行業共發行了1993億元房地產信托；2011年，這個數字為2670.74億元，占比達38%。大童財富投資管理有限公司研究員張倩分析認為，在2008年到2011年上半年，房地產信托一直是信托公司的主要產品類型，房地產信托因高回報的特性而備受信托公司青睞，各信托公司發行房地產信托的比例占到發行總規模的30%以上。從回報看，大型房地產企業發行的信托產品利率在15%左右，中小型在20%左右，最高的房地產信托產品利率可達30%左右。

    張倩表示，2011年因銀行信貸收緊，房地產企業更把融資希望寄托在信托產品上。去年下半年起，房地產信托的審批標準一直在不斷提高，10月份四川信托等4家信托公司因為房地產業務增速過快，被暫停3個月房地產信托業務。去年底，各信托公司對存續期的房地產項目運作情況進行了清查。

    多管齊下應對兌付風險

    業內人士認為，即使預期的房地產銷售回款不足以支付信托的本金和收益，信托公司可在項目結束前將相應抵押品出售，不會有太大損失。

    “今年，2010年發行的2年期房地產信托集中兌付的問題突出，大部分房地產信托以銷售收入作為還款保證。限購限價的調控政策使得房地產銷售減少，降低了房地產企業的變現能力。因此房地產信托的風險隱患集中在銷售回款方面。”張倩告訴記者。 

    根據銀監會的監管要求，房地產信托必須投向“四證”(國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證)齊全的房地產項目，因此房地產項目后期銷售情況成為信托投資的安全所在。而房地產項目銷售回款依賴于四個因素：一是項目所在城市；二是項目所在位置；三是開發商實力；四是項目開發進度。

    “不過，房地產信托產品的抵押物一般有土地抵押和現房抵押，有的項目有2至3倍的抵押物，平均抵押率為30%至50%。如果預期的銷售回款不足以支付本金和收益，信托公司會在項目結束前將相應的抵押品出售，信托的本金和收益不會有太大的損失。”張倩認為。

    如果有到期未能兌付的項目資產，業內人士認為可有三種解決辦法：一是信托公司用自有資金收購，但未來需要承擔資產質量的風險，當然接盤者也可能是房地產商自己；二是“發新還舊”，但由于監管越來越嚴，其操作難度越來越大，且利率超過20%；三是項目出售變現，這一變現能力則與市場狀況和項目質量密切相關。（來源：經濟日報）